2026–2029 periyodunda geçerli olacak emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat ortasında artırılması, gayrimenkul piyasasında istikrarları değiştirecek üzere görünüyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, alınan bu kararın hem konut ve kira fiyatlarını yükselteceğini hem de yatırımcı motivasyonunu zayıflatacağını belirtiyor. Çimen, “Bu artışlar, uzun bir müddettir istikrar arayışında olan piyasada yine frene basmak manasına geliyor,” diyerek kesime ihtarda bulunuyor.
Yatırımcılar için her maliyetin kıymetli olduğunu vurgulayan Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar üzere başka ögeler da toplam maliyete dahil olmaktadır. Yeni emlak rayiç bedellerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti değerli ölçüde artıracaktır. Gerçek manada hala yararlı seviyeye tam gelememiş, lakin faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını üst çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” dedi.
SATIŞLARDA MAKAS AÇILIYOR
Çimen, resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı ortasındaki makasın daha da açılacağının altını çiziyor: “Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri ortasında bir makastan kelam edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda %4 seviyesinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisidir. Alıcı ve satıcı ortasında anlaşılan satış bedelinin resmi süreçlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının istikrarını sarsmaktadır. Bu nedenle öteden beri dal temsilcileri bu vergi oranlarının düşürülmesi tarafında davetler yapmaktadır.”
TAPU HARCI VE VERGİLERDEKİ YÜK TALEBİ DÜŞÜRECEK
Yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine tesiri konusunda ise Özden Çimen şöyle diyor: “Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete önemli derecede tesir etmektedir. Tıpkı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri ortasında bir makasın açılmasına neden olmaktadır. Biz yıl sonuna kadar satış süreçlerinde artış bekliyorduk lakin bu düzenlemelerin gelecek yıl süreç adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en düzgün ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacaktır.”
YABANCI VE YERLİ YATIRIMCI İÇİN YENİ RİSKLER
Çimen, bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz tesirleri olacağını belirterek şunları söyledi: “Son rayiç bedel artışı kararlarında evvelki periyot 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Lakin bu defa 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu önemli formda azaltacaktır. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai üzere vergi avantajı olan yurtdışı destinasyonlara yönelecektir.”
ANADOLU’DA DAHA ÖLÇÜLÜ ARTIŞLAR: YENİ BİR YÖNELİM Mİ?
İstanbul’da birtakım bölgelerde %1000’e varan artışlar görülürken, Anadolu’daki artışların daha sonlu kaldığını belirten Çimen, bu farkların nedenlerine de açıklık getiriyor:
“Takdir komiteleri sokak sokak dolaşarak çalışıyor. Bu nedenle her bölgede artış oranları farklılaşabiliyor. Sosyo-ekonomik seviyesi düşük, gelişim potansiyeli sonlu bölgelerde artış oranları daha düşük kalabiliyor. Ayrıyeten Anadolu’daki yatırım ilgisi de süratli tren projeleri, liman büyümeleri ve endüstrinin taşınması üzere gelişmelerle vakit içinde yükselebilir.”
KAYIT DIŞI RİSKİ ARTAR MI?
Özellikle lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı süreçleri teşvik edebileceği ihtarında bulunan Çimen, tahlilin tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor.
Üst segmentteki mülklerin fiyatı arttıkça, bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de önemli boyutlara ulaştığını söyleyen Çimen, “Eğer sahiden daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli ortasındaki makas kapanır” diye konuştu.
İTİRAZ SÜRECİ VE HUKUKSAL YÜK
Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz müddetinin çok kısa olduğuna değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya çağırıyor. Çimen, “Hızlı bir tüzel hareketlilik, 2017’de olduğu üzere yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Lakin vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin vakit alacağı da bir gerçek” tabirlerini kullandı.
SEKTÖR NE BEKLİYOR?
Gayrimenkul bölümü, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla birlikte vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini düşünüyor. Çimen, sektörel beklentiyi şu sözlerle özetliyor: “Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal seviyedeki artışların bir yansımasından ibaret. Lakin bir bedelin gerçek bazda bu kadar yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir düzeyinin de emsal oranda yükselmiş olması gerekir. Şayet iç piyasada istikrar isteniyorsa, bilhassa tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha tesirli bir tahlil olacaktır.”
